Comprou um imóvel? Pode pedir restituição do ITBI — Superior Tribunal de Justiça declara ilegal cobrança com base no IPTU e abre caminho para devolução de valores

Decisão consolidada da Corte define que o ITBI deve incidir sobre o valor negociado no mercado — e não em planta genérica ou no valor do IPTU — o que pode levar à restituição de impostos pagos a maior por inúmeros compradores recentes de imóveis.

O que decidiu o STJ

A Primeira Seção do STJ fixou entendimento sob o Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP) de que:

• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não o valor venal usado para cálculo do IPTU ou valores de referência estabelecidos pelo município. (Superior Tribunal de Justiça)

  
  

• O valor declarado pelo contribuinte (na escritura ou na transação) presume-se compatível com o valor de mercado, salvo revisão por processo administrativo devidamente instaurado com contraditório e ampla defesa. (Superior Tribunal de Justiça)

  
  

• O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência fixado unilateralmente. (PSE Advogados)

  
  

Em suma: municípios que cobraram ITBI com base no IPTU ou em tabela própria — quando o valor real da transação era inferior — podem ter realizado cobrança indevida.

Por que isso importa para quem comprou imóvel

Para quem adquiriu imóvel nos últimos anos, a decisão abre a possibilidade de revisão e restituição do ITBI pago — quando se verificar que:

• O imposto foi calculado com base no valor de referência do IPTU ou tabela municipal, e não no valor efetivo da transação ou valor de mercado. (CPG Click Petróleo e Gás)

  
  

• O valor declarado na escritura (ou documento equivalente) for menor ou diferente do valor base usado pela municipalidade para o cálculo. (CPG Click Petróleo e Gás)

  
  

Ou seja: se você pagou ITBI com base no IPTU (ou em valor de referência municipal) e esse valor era superior ao valor da transação ou ao valor de mercado real, pode haver direito à devolução da diferença — acrescida de encargos cabíveis. (CPG Click Petróleo e Gás)

Como verificar se há direito à restituição

O artigo journalístico indica os passos que o contribuinte deve seguir:

1. Verificar a escritura de compra e venda: qual valor foi declarado como preço de compra. (CPG Click Petróleo e Gás)

   
   

2. Comparar com o valor base utilizado para o ITBI: se esse valor foi balizado no IPTU ou valor referência do município, isso pode indicar base indevida. (CPG Click Petróleo e Gás)

   
   

3. Reunir documentação adicional: comprovantes de pagamento, notas de benfeitorias, laudos de avaliação, estado de conservação, tabelas municipais de IPTU. (CPG Click Petróleo e Gás)

   
   

4. Solicitar via processo administrativo à municipalidade a revisão do lançamento do ITBI — ou, se necessário, ingressar com ação judicial de repetição de indébito. (CPG Click Petróleo e Gás)

   
   

Importante: cada caso exige análise individualizada. O valor da restituição dependerá da diferença entre o imposto pago e aquele que deveria ter sido pago com base no valor correto da transação. (CPG Click Petróleo e Gás)

Impactos para o mercado e para os municípios

• Para os compradores: aumenta a segurança jurídica, pois a transação real – e não uma tabela genérica – passa a ser parâmetro para o imposto. Quem pagou a mais pode recorrer.

  
  

• Para os municípios: há um duplo efeito — por um lado, risco de aumento de pedidos de restituição (o que pode implicar devoluções e ajustes nas receitas municipais); por outro, a adesão à nova jurisprudência traz previsibilidade e redução de litígios. (CPG Click Petróleo e Gás)

  
  

• Para o mercado imobiliário: desconto para potenciais compradores, ou pelo menos uma maior clareza sobre a tributação. Municipalidades precisarão ajustar seus procedimentos e normas para lançamento de ITBI conforme o valor de mercado.

Exemplos práticos

• Um comprador adquiriu um imóvel por R$ 500 mil, declarou esse valor na escritura. A municipalidade utilizou o valor de referência de IPTU de R$ 700 mil como base para o ITBI. De acordo com a nova jurisprudência, o imposto deveria ter sido calculado sobre R$ 500 mil e não R$ 700 mil.

  
  

• Outro caso: o município usa “tabela própria” para ITBI que não reflete condições reais de mercado (estado de conservação, localização, benfeitorias). Com a decisão, esse tipo de lançamento fica vulnerável a revisão.

Como proceder se você acredita ter direito

• Verifique se você pagou ITBI nos últimos anos com base no valor do IPTU ou valor referência municipal.

  
  

• Compare com o valor da escritura de compra.

  
  

• Consulte um advogado ou especialista em direito tributário para avaliar a viabilidade de pedido de restituição ou revisão.

  
  

• Avalie prazos municipais ou judiciais — embora a decisão seja do STJ, o efeito prático exige atuação.

  
  

• Em termos práticos, organize a documentação: escritura, comprovantes, carnês de IPTU, tabelas municipais, avaliações.

Limitações e cuidados

• Mesmo com o entendimento do STJ, não significa automaticamente restituição para todos — cada município pode ter normas específicas, e será necessário demonstrar que o cálculo utilizado era indevido.

  
  

• Prazos de prescrição/decadência podem variar conforme o município ou o tipo de lançamento.

  
  

• A restituição será proporcional à diferença identificada — não há devolução automática de 100% em todos os casos. (CPG Click Petróleo e Gás)

Conclusão

A decisão do STJ representa uma verdadeira virada na tributação imobiliária municipal no Brasil — ao definir que o ITBI deve incidir sobre o valor real da transação, e não sobre o IPTU ou valor de referência, abriu-se uma oportunidade concreta para muitos compradores revisarem os impostos que pagaram. Se você comprou imóvel nos últimos anos, vale a pena verificar se seu caso se encaixa — e agir se for o caso, antes que o prazo ou as oportunidades expirem.

Fontes oficiais e jurídicas

1. Superior Tribunal de Justiça (STJ) – Notícia oficial sobre o Tema 1.113, que consolidou a tese de que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado da transação, e não o valor venal do IPTU:

   STJ — Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado

   Processo: REsp 1.937.821/SP, Tema Repetitivo 1.113.

   
   

2. Repositório de Jurisprudência do STJ — Acórdão e tese firmada no Tema 1.113:

   Recurso Especial 1.937.821/SP (Tema 1.113)

   
   

Fontes jornalísticas e informativas

3. Click Petróleo e Gás (2025) — Reportagem de referência:

   Quem comprou imóvel nos últimos anos pode receber restituição do ITBI após decisão do STJ

   
   

4. Portal PSE Advogados (2024) — Análise técnica do Tema 1.113 e impactos tributários:

   ITBI e a base de cálculo — Tema 1113 do STJ e PLP 108/2024

   
   

5. Exame Invest (2024) — Matéria explicativa sobre como pedir restituição do ITBI:

   Comprou imóvel e pagou ITBI a mais? Saiba como pedir restituição após decisão do STJ

   
   

6. CNN Brasil (2024) — Cobertura nacional sobre a repercussão da decisão:

   STJ define que cálculo do ITBI não pode ser baseado no valor venal do IPTU

   
   

7. JOTA Info (2023) — Artigo jurídico: “STJ e o valor de mercado no ITBI: o fim do valor de referência municipal”.

   JOTA — ITBI e valor de mercado no cálculo do imposto

   
   

Referência complementar

8. Código Tributário Nacional (CTN) — Art. 38: define que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, interpretado agora como “valor de mercado” após a decisão do STJ.

   Lei nº 5.172/1966 – CTN